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龙湖“暴雷”反思丨为什么这两年建的房子质量堪忧、维权不断!

时间:2019-09-17 来源:土木论坛

8月27日,龙湖地产在香港举行中期发布会,如此骄傲自豪的时刻,出现令龙湖老板吴女士“惊魂一幕”,来自长沙水晶郦城的一位业主拿起了话筒,声泪俱下喝问吴亚:“我想问一下吴女士,您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权……”对此,龙湖老总吴亚军现场未作任何回应,随即匆匆离开。事后,龙湖集团在简短回应中承认“存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象,让业主产生了不好感受,对此公司具有不可推卸的责任”。(具体请看文中视频)

这两年各大房企楼盘维权成为了常态化,龙湖前几年一直以品质著称,曾被绿城宋卫平称为“唯一竞争对手”,被万科王石对细节服务赞誉为“可怕”,近几年在全国各地的楼盘、房屋却质量问题频出。龙湖老总吴亚军成立龙湖的初衷也是因为之前买到了质量不好的房子,立志建高品质楼盘,因此赢得了市场,为什么会变成现在的局面?

不管是龙头万科、恒大这样的世界五百强,维权无一幸免,大部分维权的是精装房楼盘,为什么全装修房会出现业主集中维权?大概分析了下原因,基本都是房产商精装标准“高价低配”,当时签合同的时候承诺的品牌产品清单,以及样板间展示实物,与实际收房时的品质大相径庭,偷梁换柱,难以让业主接受!这是房产商们抓住来了全装修交付没有国家统一标准的空子,大部分还是企业标准,企业标准是企业内部制定的国家监管不到,企业说了算,随着第三方检测产业兴起,业主维权意识逐步提高,出现集中暴雷不难想象,动则上百万的房子,耗费了普通老百姓大半生的积蓄,房子达不到预期交付品质,有苦难言,只能集中维权讨要说法!

随着对地产产业步步调控,经常看到最高限价xxxx,大部分人一眼看到认为送福利,叫好声一片,实则是可以让买房者受到1万点伤害!为什么这么说,大开发商这几年抢占市场,扩展十分厉害,全国范围拿地,有些事高价拿的地,还没来得及消化全部地块时政策风变,突然限价调控,打个措手不及,开发商永远不会做赔本买卖,羊毛永远出自羊身上,提前听到风声的无脑赶工,牺牲质量,干施工单位都清楚,赶工是常事,鱼和熊掌不可兼得,又快又好只存在于字典上!

没有赶在调控前销售的楼盘怎么办?从全装修交付标准上动手脚,让业主签订超出市场标准的精装房,或者绑定高价车位,你不买?限价一出,开发商减少拿地,供应大减,再搞搞几百套房几万人来抢的壮观局面,狼多肉少,你不要?有的是人来抢!

这两年房子维权集中爆发,首先和开发商盲目扩张管理脱节是有直接关系的,第二主管部门尽快出精装交付国家标准,在没有标准时,暂缓全面推精装房,既然推了就得让买房者有据可依,不能打太极,约束开发商,较少其猫腻操作空间,进一步减少维权事件!第三限价的愿景是好的,但是目前来看还是出现了很多不尽人意的弊端,限价调控突然卡住了开发商的脖子,逼急的开发商岂不是就“磨刀霍霍向猪羊”想方设法的保证自己的盈利空间,从施工总包、材料供应商、专业分包、最后再到小业主,一层层剥下来,还怕不能满足我们的年增长和盈利空间吗!正如吴总说的“没有故事就是好故事”,利润和增长势头从来不用投资者操心,因为企业受市场调控的影响微乎其微啊!

只是玩到最后受伤最深的还是咱普通老百姓呀!

以上纯属个人意见!


以下文章来自于公众号每日怡见,感谢原作者!

从来没有哪个行业像房地产一样,在过去十几年浮沉的经济周期中,始终保持了昂扬向上的态势。

而龙湖地产,就曾是房地产行业的一匹黑马,从06年的30亿业绩,到10年的300亿业绩,它仅仅用了4年时间就实现了十倍的增长。

这个可怕的成绩背后,是龙湖曾经非常务实非常诚恳的态度。最开始,女总裁吴亚军说,我自己很难买到好房子,所以我很想建出靠谱的好房子,初衷可以说是很朴实了。

她确实没有说谎,很长一段时间,龙湖只深耕重庆,在重庆各个楼盘提供优质的房子和物业,逐渐打出了一片天。在重庆人眼里,这个企业靠谱,深耕细作,对业主负责。

好口碑让龙湖拥有了十年的好业绩,成长为了港交所的优质上市公司,但最近,一切都不一样了。

在湖南长沙,龙湖地产几乎成了“维权”的代名词,完全不复以前的品质,变成了人人喊打的公司。更可怕的是,不只是长沙,今年龙湖的维权事件已经覆盖到了全国,各地的业主要么人心惶惶,要么失望愤怒不已。


连房企里的质量优等生都暴雷了,我们还能去哪买质量放心的房子呢?

业主大闹龙湖发布会


8月27日,龙湖集团在香港举办了2019年中期业绩发布会,老板吴亚军自豪地说,“没有故事就是好故事。”

这句话非常漂亮,因为一家财务指标健康、稳步增长的公司不需要投资者操心,没有故事,就少有风险。而龙湖交出的半年期答卷就是这样:


1-6月,合同销售额同比增长8.8%;实现销售收入同比增长42.2%;核心净利润同比增长26.0%;净负债率为53%,平均借贷成本为年利率4.56%。


稳定的高增长率,低借贷成本,少负面新闻,是我的话我也会青睐这家公司。


然而,就在老板吴亚军为业绩而骄傲时,一个“故事”当场发生了。


有一位自称是龙湖业主的西装男士,突然在发布会上拿起了话筒,他哽咽地控诉着龙湖长沙楼盘的缺陷,讲述业主们维权之艰难,他说,“……我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道,龙湖在长沙是维权的代名词?”


这简直是发布会的泥石流现场,好在吴亚军女士心理素质极强,她没让保安打断这位业主,始终保持着礼貌而不失尴尬的微笑听完了整段维权言论。


业主说的每一个问题,都足够扎心:


龙湖在长沙市的每一个楼盘都在维权,无一例外;


不仅不解决问题,龙湖甚至找涉黑人员打业主;


交给业主的房子里,进气口和燃气出气口只有五十公分,远小于国家规范要求;


长沙龙湖水晶郦城,收了2468.56元/平的精装修费用,结果交房之后找专业机构评估,最多价值1000元/平;


除了抽油烟机和消毒柜,其他什么电器也没有,抽油烟机还是几年前的库存品,非常落后......


是什么驱使这位长沙的业主不辞辛苦,千里迢迢赶去香港维权呢?


不是业主太挑剔,是房子实在差,差到无数人觉得被欺骗、被背叛了,他们不得不走上了慢慢维权路。


这些购房者何尝不是信赖龙湖的品牌才掏出了巨款呢?难道业主奋斗半生赚的钱就活该被坑吗?


很显然,事情走到大闹发布会这一步,是因为龙湖彻底伤了全长沙业主们的心。


这位业主的现场发言极其克制、礼貌,他对吴亚军说,  “吴女士,我很钦佩您,我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖......我不知道为什么会成这个样子,真的,我不知道,不知道为什么会成这个样子,我跟龙湖沟通多少次……”


这也算是一次教科书式的维权了,他要是情绪特别激动,势必会降低自己言语的可信度,也容易被安保人员打断,但是他有理有据,情真意切,如果去阻止他的话,反而显得龙湖有大问题。


但这么一位有教养的男士,都被龙湖逼得跑去香港维权了,只能说如今住宅的质量已经触目惊心。


最值得担忧的是,龙湖在抓质量这一块是业界翘楚的地位,连龙湖都大范围暴雷,那我们还有好房子可买吗?只能住着质量不合格的房子,或者看着几十万的精装修款打水漂吗?

“这两年建的房子不要买”


把一个靠质量口碑做起来的优等生,逼得降低质量标准自砸招牌,肯定不是贪图多一分利润可以解释的。毕竟百分之几的利润事小,没必要自断企业前程。


为什么龙湖会变成今天的样子,还要从16年说起。


正如前面说龙湖是从重庆做起来的,这家企业一直深耕在西南地区,直到09年在港交所上市,龙湖才开始把布局扩张到了全国。


15年的时候,龙湖在长沙的房子卖得很不错,当年正值全国大力推行房地产“去库存政策,货币宽松,房价飘红,龙湖和其他大地产商一样,都感受到了市场极其强烈的热情。


想继续抓住时代红利,回应市场狂热的需求,龙湖首先要继续拿地,才能建起一栋栋高楼,卖掉一套套房子。


16年,龙湖就大手笔拿下了长沙的两块地,一块就是这次维权声音最大的水晶郦城,当时土拍成交价3.11亿,折合楼面价都要5637元/平;另一块更贵,在芙蓉区东岸街道,成交价14.53亿,楼面价高达8588/平。


然而,企业家也不是预言家,谁知道拿地不足一年,政策就转向了,全国从去库存变成了严格调控,长沙同样是限购、限价调控不断,而且长沙人民比较热爱生活,在炒房上热情不大,房价根本涨不动了。


再到18、19年,全国进入去杠杆周期,中美贸易摩擦也造成了一些影响,国内对房地产的调控彻底定性为了:“不将房地产作为短期刺激经济手段”,房价自此告别大涨。


房价横盘,老百姓终于能够安心工作生活,不用再日夜担忧什么时候上车了,但地产商慌了,在16年高点拿的地还没卖出去,现在面包都快跟面粉一个价了,毛利率从哪里来呢?


这个担忧绝不是龙湖一家的担忧,高点激情拿地的地产商不在少数,富贵险中求,他们要是没有冒险的勇气,一旦错过了机遇,就会远远输给同行。


这些赌错方向的房地产商,想要求得足以生存的毛利率,可选的方式非常有限。


销售费用降不了,不打广告推广,房子根本卖不出去;管理费用降不了,每一个环节有人去运作才可能保证周转;财务费用更不可能降,像龙湖这样从来不碰信托的公司,财务成本已经非常低了,激进的房企里,财务成本超过10%的都不少。


费用降不了,成本也堪忧。土地成本锁死在高位占了大部分,实在要缩水,只能从人工建材上下功夫了,装修偷偷以次充好,建造上想方设法偷工减料,毛利率就大致保住了。


对于房企的区域负责人来说,保住毛利率就是他的核心业绩指标,他退无可退,做不到就失业了;


而对住户来说,质量差也没有太多维权渠道,多半的人就吃了哑巴亏,这么多年都没看过哪家房企重新赔一个小区给住户的,最多也只是赔点钱了事,但房子却还是要自己住。


这两年因为房屋质量问题被业主维权的地产商不在少数,碧桂园曾有南京业主大规模维权,赶工出来的房子,承诺的设施不具备、违规私自回填地面规划好的车位、大门发出腥臭味、墙面起泡、地板发霉、水槽没用就生锈......


从结果来看,地产商们仿佛选择了同一条压低成本的路,他们抛下了信赖他们的新业主,决定剥削大家的皮衣来支撑自己过冬。


至于动用黑社会力量欺压业主,已经是不得不用更多手段去圆谎了。


16、17年政府出让了多少地块,也许就意味着还有多少质量被牺牲的房子要进入市场,指望一个商人把社会责任感放在第一是不现实的,更不用说是业绩压力极大的上市公司。


所以,从龙湖维权的案例里,我们更应该看到的是,普通购房者今年面对的危险,高点拍下来的地,现在建成了一批批的房子,挂出了高高的价格,可是是否值得买,就绝对要打问号了。


这节的小标题不是我说的,而是绿城房地产的总经理李军说的, 也许是绿城没有被市场热情冲昏头脑,在16年极其谨慎没有激情拿地,所以他现在很从容,当众讲了一个良心建议:


”我一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。”


最后,怡宝告诉大家一个很简单的避坑方法,大家可以打开中国土地市场网,点击“地块公示”或者“房地产大企业购地情况”,先查查这块地啥时候拿的,再决定房子还要不要买。


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